Расселение жильцов при реализации инвестиционного проекта

Мнение наших экспертовРасселение жильцов при реализации инвестиционного проекта

Расселение жильцов при реализации инвестиционного проекта

Зачастую для реализации инвестиционного проекта требуется снос ветхого жилья, и соответственно расселение жильцов. Для этих целей заказчики-застройщики покупают переселенцам новые квартиры или выплачивают им денежные компенсации. В данной статье мы собственно и рассмотрим учет затрат, связанных с расселением жильцов с целью реализации инвестиционного проекта.

Бухгалтерский учет.

Состав затрат на строительство определяется сводным сметным расчетом стоимости строительства, составляемым в соответствии с МДС 81-35.2004. Пунктом 4.78 МДС 81-35.2004 установлено, что в гл. 1 сводного сметного расчета "Подготовка территории строительства" включаются средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории. К этим работам и затратам, в частности, относятся освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов и т.п.

На основании п. 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, затраты организации на осуществление нового строительства относятся к долгосрочным инвестициям.

Учет затрат на долгосрочные инвестиции, в том числе прочих капитальных затрат на новое строительство, ведется на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств", по фактическим затратам организации (п. п. 2.1, 2.3, пп. "д" п. 3.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Соответственно, затраты связанные с расселением жильцов (включая стоимость приобретенных для переселения квартир) будут формировать фактическую себестоимость строящегося объекта.

Отметим, что исходя из пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит и земельный участок, на котором расположен дом. Поэтому, выкупая квартиры у собственников, заказчик-застройщик также приобретает и земельный участок.

При этом, учет затрат на расселение жильцов будет зависеть от формы расчетов с переселенцами.

Так, например, условиями переселения может быть предусмотрено, что заказчик-застройщик оплатит за физическое лицо новую квартиру, т.е. право собственности сразу же будет оформляться на переселенца, без оформления на организацию. В таком случае, выкуп старых и приобретение новых квартир для расселения жильцов может отражаться записью по дебету счета 08, субсчет 08-3, и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

В случае, если же новые квартиры будут непосредственно приобретаться в собственность заказчиком-застройщиком, то их будет целесообразней учитывать в качестве товаров. Поскольку, при передачи данных квартир в собственность жильцам, выполняются все условия, перечисленные в пункте 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного Приказом Минфина от 06.05.1999 г. № 32н, а значит, организация должна отразить в бухгалтерском учете выручку. Т.е. формально получается, что квартиры изначально приобретались для продажи. Причем аналогичную позицию высказали и специалисты Минфина РФ в своем письме от 25.09.2007 г. № 03-05-06-01/104.

Если руководствоваться этими разъяснениями, то приобретаемые квартиры принимаются к учету на счет 41 "Товары" по фактической себестоимости, равной в данном случае стоимости их приобретения (п. п. 5, 6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н).

В таком случае выручка в размере согласованной выкупной цены при предоставлении жильцам новых квартир взамен изъятых квартир в ветхом доме включается в состав доходов по обычным видам деятельности и отражается на счете 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка". Одновременно фактическая себестоимость новых квартир списывается со счета 41 в дебет счета 90, субсчет 90-2 "Себестоимость продаж" (п. п. 5, 6.1 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, Инструкция по применению Плана счетов). Дата признания выручки определяется в соответствии с п. 12 ПБУ 9/99. Отметим, что финансовый результат по этой сделке у организации равен 0.

Стоимость выкупленных у жильцов квартир в сносимом доме следует отразить по дебету счета 08, субсчет 08-3, и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Затем записью по дебету счета 60 и кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" отражается зачет требования по оплате стоимости приобретения новых квартир в счет требования по уплате выкупной цены квартир в сносимом доме.

Налоговый учет.

Глава 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса Российской Федерации не предусматривает отраслевые особенности налогообложения налогом на прибыль доходов и расходов, возникающих в ходе строительства объектов недвижимости.

Вследствие этого для заказчика-застройщика применяется общий порядок отражения в целях налогообложения прибыли организаций доходов и расходов, установленный гл. 25 НК РФ.

В силу того, что расходы заказчика-застройщика на расселение жильцов непосредственно вытекают из договора на строительство и связаны с деятельностью организации, направленной на получение прибыли, эти расходы в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными.

В то же время согласно п. 5 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств.

С учетом этого расходы заказчика-застройщика, связанные с расселением жильцов, как расходы капитального характера формируют первоначальную стоимость объекта строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ в целях налогообложения прибыли первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, - как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов.

Таким образом, все дополнительные расходы заказчика - застройщика, связанные со сносом ветхого жилья, предоставлением переселенцам денежной компенсации или квартир, помимо затрат, связанных непосредственно со строительством объектов недвижимости, формируют первоначальную стоимость объектов строительства и компенсируются дольщиками (инвесторами).

Аналогичные выводы содержаться также в письмах Минфина РФ от 28.05.2007 г. № 03-03-06/1/332, от 20.02.2007 N 03-03-06/1/103, от 25.01.2006 N 03-03-04/1/56.

Причем формально на основании п. 1 ст. 39 НК РФ при передаче жильцам новых квартир имеет место реализация этих квартир, если квартиры оформлялись в собственность у заказчика-застройщика. Поэтому на основании п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 249, пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ организация признает доход от реализации новых квартир и уменьшает его на стоимость их приобретения. Дата признания выручки определяется в соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ. Доходы и расходы по этой сделке равны.

А стоимость приобретения квартир в сносимом доме, равная в данном случае выручке от реализации и, соответственно, стоимости приобретения новых квартир, включается в первоначальную стоимость объекта основных средств.

Финансовая газета 

20.05.2009

Даниил Копаев, старший консультант департамента налогового и финансового консалтинга АКГ «Интерком-Аудит»

		125124, г. Москва, 3-я ул.Ямского поля, дом 2, корпус 13, этаж 7 +7 (495) 937-34-51 info@intercom-audit.ru