Правовое регулирование деятельности ТСЖ

Мнение наших экспертовПравовое регулирование деятельности ТСЖ

Правовое регулирование деятельности ТСЖ

На сегодняшний день одной из форм управления общим имуществом собственников в многоквартирном доме является товарищество собственников жилья (далее – «ТСЖ» или «товарищество»).

ТСЖ представляет собой объединение собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Предметом и целями деятельности ТСЖ, согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК), являются: управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Нормативную базу деятельности ТСЖ составляют следующие положения российского законодательства: императивные нормы ЖК: часть 2 статьи 137, часть 1 статьи 145, часть 3 статьи 146, часть 5 статьи 147, ч. 1 ст. 149, часть 3 статьи 151, часть 3 статьи 152, часть 8 статьи 156.  Диспозитивные нормы ЖК: часть 4 статьи 135, часть 3 статьи 145, часть 6 статьи 146, часть 5 статьи 147, часть 2 статьи 147, пункт 9 статьи 148.

Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На таком собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Это одно из условий создания ТСЖ, определенное требованиями статьи 136  ЖК. Собственники помещений в одном многоквартирном доме вправе создать только одно ТСЖ.

Правоспособность ТСЖ возникает с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц, а именно, Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ (далее - №129-ФЗ). Главами 3 и 4 Закона №129-ФЗ определяется порядок государственной регистрации при создании юридических лиц.

Статья 135 ЖК устанавливает статус (правовое положение) ТСЖ как некоммерческого объединения лиц - собственников помещений в многоквартирном доме.

Правообразующую роль в деятельности ТСЖ играет его устав, являющийся единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. В пункте 4 статьи 135 ЖК содержится диспозитивная норма, согласно которой ТСЖ создается на неопределенный срок, если иное не предусмотрено его уставом.

Устав ТСЖ должен содержать следующие положения:

• наименование, содержащее указание на характер его деятельности и организационно-правовую форму;
• место нахождения;
• порядок управления деятельностью товарищества;
• предмет и цели деятельности;
• сведения о филиалах и представительствах;
• права и обязанности членов товарищества собственников жилья;
• условия и порядок приема в члены товарищества и выхода из него;
• источники формирования имущества;
• порядок внесения изменений в учредительные документы;
• порядок использования имущества в случае ликвидации;
• иные не противоречащие законодательству положения.

Статья 135 ЖК предусматривает, что устав ТСЖ принимается на общем собрании. Положениями статьи 145 ЖК установлено, что внесение изменений в устав товарищества относится к компетенции общего собрания, при этом статьей 146 ЖК определено, что принятие решения по этому вопросу осуществляется большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Если организация юридического лица предусматривает членство в ней, то в уставе такой организации должен быть определен порядок приема в члены организации и выхода из нее. Статья 143 ЖК РФ предусматривает:

• членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ;
• членство в ТСЖ прекращается:
• с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;
• с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Этой же статьей установлено, что лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на приобретенные помещения.

Помимо специальной правоспособности, ТСЖ как юридическое лицо обладает также и другими гражданскими правами, присущими юридическим лицам, а именно:

• считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном федеральными законами порядке;
• вправе в установленном порядке открывать банковские счета на территории Российской Федерации и за ее пределами;
• должно иметь круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке и указание на место его нахождения. В печати может быть также указано фирменное наименование общества на любом иностранном языке или языке народов Российской Федерации;
• вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства визуальной идентификации;
• отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом;
• не отвечает по обязательствам членов ТСЖ. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ;
• создается без ограничения срока деятельности.

После государственной регистрации ТСЖ осуществляется процедура передачи дома в управление ТСЖ. Порядок передачи дома в ЖК подробно не регламентирован, но в различных субъектах и регионах РФ принимаются местные нормативные акты по вопросам передачи домов в управление ТСЖ.

Основанием для передачи дома в управление ТСЖ выступает свидетельство о государственной регистрации ТСЖ.

Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей жилищных органов  и органов управления ТСЖ.

Для организации деятельности ТСЖ после проведения его государственной регистрации требуется оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию (например, заключить договор аренды с администрацией города).

Порядок оформления документов на землю регулируется на общем уровне нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, а на местном - нормативными актами, принятыми в субъектах РФ.

ЖК определены основные права и обязанности товарищества.

Товарищество вправе:

1) заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и другие в интересах своих членов;

2) определять смету доходов и расходов на год;

3) устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Кроме того, если это не нарушает права и интересы собственников, ТСЖ для достижения целей, предусмотренных его уставом, вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

• предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества;
• получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, постройки хозяйственных сооружений и их дальнейшей эксплуатации;
• осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Так как ТСЖ является некоммерческой организацией и обладает специальной правоспособностью, которая определяется целями и задачами, указанными в учредительных документах, то и деятельность товарищества может осуществляться только в рамках, оговоренных в уставе товарищества. При этом необходимо учитывать, что сделки, совершенные юридическим лицом с выходом за пределы его специальной правоспособности, могут быть признаны недействительными.

В пункте 3 статьи 152 ЖК определяются основания и направления использования доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности ТСЖ.

Доходы, полученные от указанной деятельности, на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов его членов, должны быть использованы целевым образом, в частности, на:

• оплату общих расходов товарищества;
• пополнение специальных фондов, образованных товариществом.

Члены товарищества (а именно собственники помещений в многоквартирном доме) обязаны участвовать в общих расходах на содержание общего имущества ТСЖ пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество. Это обусловлено необходимостью обеспечения возмещения издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонт, капитальный ремонт общего имущества, а также необходимостью поддержания общего имущества в безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательные платежи и взносы выступают в качестве одной из форм участия в общих расходах.

В случае неисполнения указанных обязанностей ТСЖ вправе обратиться суд с целью понуждения собственников помещений к участию в общих расходах на содержание общего имущества (пункт 2 статьи 39 ЖК).

Согласно статье 138 ЖК ТСЖ обязано:

1) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

2) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

3) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

4) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

5) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

6) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

7) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В соответствии со статьей 144 ЖК органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Общее собрание — это высший орган, созываемый в порядке, который определен в уставе. В компетенции общего собрания находятся следующие вопросы:

• внесение изменений в устав ТСЖ;
• принятие решения о реорганизации или ликвидации товарищества;
• избрание правления и ревизионной комиссии;
• установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
• образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования;
• определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности; утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчета о его выполнении; рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;
• определение размера вознаграждения членов правления;
• принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество и т. д.

Общее собрание имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества. О проведении общего собрания члены товарищества должны быть оповещены не менее чем за 10 суток до даты проведения. Председательствующим на собрании является председатель ТСЖ правления или его заместитель. В случае их отсутствия — один из членов товарищества. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более 50% членов ТСЖ.

Согласно пункту 1 статьи 147 ЖК руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление полномочно принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Срок, на который избирается правление, устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года. Выборы членов правления товарищества осуществляются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Согласно статье 147 ЖК правление ТСЖ избирают из числа членов товарищества на срок, установленный уставом, но не более чем на 2 года. Из состава правления избирают председателя. Это лицо действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, не требующие одобрения общего собрания и правления. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

В обязанности правления ТСЖ входят:

• соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
• контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
• составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
• наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
• созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
• выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

За выполняемую работу члены правления товарищества могут получать вознаграждение. Размер вознаграждения членов правления товарищества определяется решением общего собрания членов ТСЖ.

Ревизионную комиссию ТСЖ избирают не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя. Данный орган проводит не реже одного раза в год ревизию финансовой деятельности ТСЖ. Помимо этого ревизионная комиссия представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах платежей и взносов.

ТСЖ как юридическому лицу, следует обратить внимание на перечень документов, которые обязательно должны храниться в архиве ТСЖ:

• устав ТСЖ;
• свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• документ о землепользовании;
• извещение страхователю во внебюджетных фондах: Пенсионный фонд, Фонд социального страхования;
• письмо органов статистики о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС;
• печать, угловой штамп;
• паспорт домовладения, технический паспорт дома;
• паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов);
• техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки);
• договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, представление коммунальных и других услуг;
• финансово-бухгалтерские документы;
• переписка ТСЖ, входящая и исходящая.

Реорганизация ТСЖ может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. Решение о реорганизации может принять только высший орган управления - общее собрание ТСЖ, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Статьей 140 ЖК установлены организационно-правовые формы преобразования ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

В настоящий момент порядок реорганизации юридического лица определен статьями 57 - 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами главы V Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ.

Ликвидация юридического лица регулируется статьями 61 - 65 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ТСЖ может быть ликвидировано:

1) добровольно по решению учредителей (участников) товарищества, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, а также по достижении цели, ради которой оно было создано;

2) на основании судебного решения, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона;

3) на основании части 2 статьи 141 ЖК РФ, которой устанавливается, что товарищество собственников жилья подлежит ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

4) на основании статьи 21.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" по решению регистрирующего органа.

Ликвидация ТСЖ влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей товарищества в порядке правопреемства к другим лицам. Имущество товарищества, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами товарищества членов жилья пропорционально их долям в общем имуществе.

На заключительном этапе рассмотрения темы настоящей статьи, обратимся к сложившейся судебной практике.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ.

Высший Арбитражный Суд в своем письме от 15 июля 1996 г. № С5-7/ОЗ-411 о Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществе собственников жилья» в пункте 10 указал, что при определении подведомственности споров, возникающих из отношений, регулируемых Федеральным законом, представляется возможным исходить из положения пункта 1 статьи 11 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом, арбитражным судом, третейским судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Если соответствующие решения и действия (или бездействие) нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь соответственно положениями главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. В случае если заявитель считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного нормативного правового акта, то при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения главы 24 ГПК РФ или главы 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела).

Для ознакомления с существующей на настоящий момент судебной практикой, можно привести следующие примеры рассмотрения дел:

 о принудительном членстве в ТСЖ:

• Постановление № 10-П от 3 апреля 1998 г. Конституционного Суда Российской Федерации;

по вопросам, связанным с налогообложением товарищества собственников жилья:

• Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 января 2004 г. по делу № 11281/03;
• Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2003 г. № 19/03;

о признании права общей собственности:

• Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 июня 2003 г. Дело № А29-8388/02-2Э;

по вопросам, связанным с земельными участками:

• Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 августа 2003 г. Дело № А11-6109/2002-К1-5/225;
• Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 января 2004 г. Дело № А33-6250/03-С2-Ф02-4797/03-С2;
• Постановление ФАС Уральского округа от 30 июля 2002 г. Дело № Ф09-1696/02-ГК;
• Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 июля 2003 г. Дело № А56-34083/02;
• Постановление ФАС Московского округа от 29 сентября 2003 г. Дело № КГ-А40/7296-03;

по договорам энергоснабжения:

• Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10.02.2000. Дело № Ф09-91/00-ГК (извлечение).

В результате, подводя итог вышесказанному, хочется подчеркнуть значимость создания ТСЖ., при котором собственники жилых помещений в многоквартирном доме получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а значит, и определять порядок расходования средств, направленных на эти цели.

Финансовая газета

№25, 2009

Кискин Вячеслав, старший юрисконсульт АКГ «Интерком-Аудит»

		125124, г. Москва, 3-я ул.Ямского поля, дом 2, корпус 13, этаж 7 +7 (495) 937-34-51 info@intercom-audit.ru