Правила съема

Интерком-Аудит в СМИ13 мая 2010, Известия

Известия
13.05.2010

Правила съема

Дмитрий Кадатов

Особенности заключения договоров аренды

Сложная экономическая обстановка, доминирующая весь прошлый год, не могла не сказаться на рынке коммерческой и торговой недвижимости. Арендные ставки ощутимо упали, и сегодня многие компании могут позволить себе то, о чем пару лет назад и не мечтали: офис в центре, магазин большей площади или помещение класса А+. Однако аренда зданий сопряжена с множеством юридических тонкостей, о которых большинство предпринимателей и не подозревает.

По договору аренды недвижимости арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и (или) пользование. Договор аренды должен быть заключен в письменной форме. В соответствии со ст. 162 Гражданского кодекса (ГК) несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны договора права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Правда, не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Есть при заключении договоров аренды и другие особенности.

Государственная регистрация

Не все предприниматели, заключая договор аренды недвижимого имущества, знают, что он подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Напомним, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК). Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды:

1) здания или сооружения, заключенный на срок не менее года;

2) нежилого помещения, заключенный на срок не менее года;

3) предприятия;

4) земельного участка, заключенный на срок не менее года;

5) лесного участка.

"При заключении договора аренды здания, сооружения или нежилого помещения следует учитывать, что срок действия договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признается равным году, - рассказывает Татьяна Штукатурова, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ. - Об этом говорится в п. 3 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. N 66".

Кроме того, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 указано, что к договорам аренды нежилых помещений следует применять правила, установленные для государственной регистрации зданий и сооружений, закрепленные в ст. 651 ГК. А именно: "договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". При этом возможны случаи, когда договоры аренды фактически действуют больше года, но при этом не подлежат регистрации. "Такая ситуация возникает, если договор аренды заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 621 ГК), или если договор был первоначально заключен на срок меньше года, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения этого срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, - сообщает Ирина Мельникова, заместитель генерального директора по юридическому консалтингу АКГ "Интерком-Аудит". - В таком случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок".

Интересно, что договор аренды, заключенный по окончании действия первоначального договора на такой же срок (менее года), будет новым договором аренды и не подлежит государственной регистрации". Подобный вывод подтверждает арбитражная практика (п. 10 информационного письма ВАС РФ от 1 июня 2001 г. N 59). Заключение такого договора возможно путем подписания дополнительного соглашения о продлении срока действующего договора либо если в самом договоре содержится условие об автоматической пролонгации. Тогда такой пролонгированный договор рассматривается как новый договор, не подлежащий государственной регистрации.

Незавершенное строительство

Немало подводных камней таят договоры аренды объектов незавершенного строительства, которые отнесены к недвижимым вещам. В силу п. 2 ст. 209, ст. 607, ст. 608 ГК собственник объекта незавершенного строительства вправе сдавать такое имущество в аренду.

Однако, заключая предварительный договор аренды объекта незавершенного строительства, арендатору стоит иметь в виду некоторые особенности. Цель предварительного договора - заключение в будущем основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. В нем должны быть прописаны условия о предмете (точно идентифицирован объект - адрес, площадь, кадастровый номер и т.д.) и размер арендной платы. Однако это касается договоров аренды недвижимого имущества, которые введены в эксплуатацию и на которые оформлено право собственности.

"Заключение предварительных договоров аренды на объекты незавершенного строительства возможно только в том случае, если на эти объекты получено свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства. Это связано с тем, что в соответствии со ст. 608 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, - говорит Ирина Мельникова. – Право собственности на недвижимые вещи, к которым законодательство относит здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК), подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество. Поэтому на основании п. 2 ст. 8 ГК право собственности на недвижимое имущество возникнет с момента государственной регистрации".

Пока право собственности на недвижимое имущество за лицом не зарегистрировано, оно не может сдавать его в аренду. Договор аренды имущества, заключенный с лицом, которое не могло сдавать его в аренду, квалифицируется как ничтожная сделка, соответственно к ней будут применимы нормы ст. 167 ГК о последствиях недействительности ничтожной сделки. Подобная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Последствием того, что условия договора, которые содержат обязательства сторон в связи с арендой помещения, являются недействительными, будет, например, невозможность применения к отношениям сторон специальных правил ГК о договоре аренды.

Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства помимо прочих документов предоставляются разрешение на строительство, проектная документация и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ). "Исходя из этого, право собственности возникает на объект незавершенного строительства, описание которого приводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (п. 6 ст. 2 Закона N 122-ФЗ), - отмечает Руслан Габбасов, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ. - В случае же проведения каких-либо строительных работ, изменяющих характеристики объекта, фактически возникает новый объект. Косвенно этот вывод подтверждает и пленум ВАС РФ, который в п. 16 постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 указал, что один из признаков объекта незавершенного строительства - отсутствие действующих договоров строительного подряда, предметом которых является этот объект".

   Получается, что аренда объекта незавершенного строительства возможна только до момента проведения на нем строительных работ, меняющих его характеристики, если этот объект в соответствии с требованиями законодательства может быть использован по указанному в договоре аренды назначению.

* * *

Выкуп имущества

С 5 августа 2009 г. по 1 июля 2010 г. субъекты малого и среднего предпринимательства вправе выкупать помещения, которые они арендуют у государства. Такую возможность им дает Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ. Для этого предпринимателям необходимо соблюсти следующие условия:

1) к моменту выкупа имущество должно находиться в аренде непрерывно в течение двух и более лет до 5 августа 2009 г.;

2) на день заключения договора купли-продажи или, в отдельных случаях, на день подачи субъектом МСП заявления о реализации преимущественного права по арендной плате за такое имущество, отсутствует задолженность;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади. Если до 1 января 2009 года такие значения не установлены, применяется предельное значение, предусмотренное постановлением правительства РФ от 18 декабря 2008 г. N 961, - 1000 кв.м;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП.

Условия отнесения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к субъектам МСП установлены Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ. "Главным образом, это критерии средней численности работников, выручки от реализации товаров (работ, услуг), государственного, муниципального и иностранного участия в уставном капитале (фонде)", - говорит Юлия Бадалян, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ.

Предприниматели утрачивают преимущественное право на приобретение арендованного имущества в следующих случаях:

1) с момента отказа субъекта МСП от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении 30 дней со дня получения субъектом МСП предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не был подписан в указанный срок;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом МСП.

		125124, г. Москва, 3-я ул.Ямского поля, дом 2, корпус 13, этаж 7 +7 (495) 937-34-51 pr@intercom-audit.ru